Thế giới đang chứng kiến những chuyển dịch địa chính trị sâu rộng, khó lường và mang tính hệ thống. Rủi ro địa chính trị không còn là yếu tố ngoại vi mà đã trở thành nhân tố cốt lõi chi phối các quyết định kinh tế, tài chính và đầu tư toàn cầu. Trong đó, bất động sản là lĩnh vực chịu tác động rõ rệt nhất nhờ đặc tính vốn lớn, chu kỳ dài và liên kết chặt chẽ với môi trường vĩ mô.
Địa chính trị và hệ lụy tới dòng vốn
Theo khảo sát Savills Impacts 2025, nhà đầu tư tại ba trung tâm lớn – châu Á – Thái Bình Dương, châu Âu và Bắc Mỹ – đều xếp rủi ro địa chính trị vào nhóm lo ngại hàng đầu. Bất ổn khiến nhiều quỹ đầu tư bất động sản hoãn quyết định giải ngân, buộc họ xem xét lại chiến lược dài hạn. Các cú sốc như trừng phạt kinh tế, đứt gãy chuỗi cung ứng hay xung đột quân sự gây ảnh hưởng trực tiếp đến tâm lý thị trường, làm tăng chi phí rủi ro và sụt giảm giá trị tài sản.
Bên cạnh những biến động ngắn hạn trên thị trường tài chính, hậu quả đáng lo ngại hơn nằm ở sự suy giảm dòng vốn đầu tư dài hạn. Giai đoạn 2023–2024, FDI vào 20 nền kinh tế lớn nhất chỉ còn 1,3% GDP – mức thấp nhất từ năm 1996. Việc siết kiểm soát dòng vốn chiến lược đã thúc đẩy xu hướng “hồi hương sản xuất” và “gần bờ chuỗi cung ứng”, làm thay đổi bản đồ đầu tư toàn cầu và ảnh hưởng mạnh tới thị trường bất động sản công nghiệp và hạ tầng.
Tuy nhiên, sự phân mảnh địa chính trị cũng làm giảm hiệu quả kinh tế toàn cầu: chuỗi cung ứng kém linh hoạt hơn, dòng vốn khó đến nơi tối ưu và các nhà đầu tư trở nên thận trọng hơn với những dự án dài hạn, nhiều rủi ro.
Việt Nam: Ổn định trong biến động
Trong bối cảnh toàn cầu nhiều bất định, Việt Nam nổi lên như điểm đến hấp dẫn nhờ nền tảng vĩ mô ổn định, chính sách mở cửa rõ ràng và định hướng cải cách mạnh mẽ. Các quy định pháp lý mới như Luật Đất đai 2024, Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 cùng loạt nghị định hướng dẫn đang tạo ra môi trường đầu tư minh bạch, nhất quán và phù hợp với chuẩn quốc tế.
Theo bà Nguyễn Lê Dung, Trưởng bộ phận Tư vấn đầu tư Savills Hà Nội, quyết định đầu tư vào Việt Nam không chỉ dựa vào yếu tố kinh tế truyền thống, mà còn chịu ảnh hưởng lớn từ xu hướng tái cấu trúc chuỗi cung ứng và chuyển dịch địa chính trị. Việt Nam được đánh giá cao nhờ lập trường trung lập, quan hệ toàn diện với các cường quốc và vai trò ngày càng rõ nét trong chuỗi cung ứng khu vực.
Cùng với đó, nhà đầu tư ngày càng ưu tiên dự án có pháp lý rõ ràng, tiềm năng dòng tiền nhanh và tiêu chuẩn ESG cao. Ngoài các đô thị lớn, những địa phương vệ tinh như Hưng Yên, Bắc Ninh, Hải Phòng đang nổi lên nhờ lợi thế hạ tầng và giá đất cạnh tranh.
Ba động lực thúc đẩy FDI bất động sản
Ba yếu tố được dự báo sẽ tiếp tục thu hút FDI bất động sản vào Việt Nam gồm:
Khung pháp lý mới: Cải cách đất đai, kinh doanh bất động sản, minh bạch hóa quy trình đầu tư.
Ngoại giao kinh tế chủ động: Mở rộng quan hệ đối tác chiến lược với nhiều nước, tổ chức thành công các sự kiện quốc tế lớn.
Phân khúc và mô hình hợp tác mới: Trung tâm dữ liệu, khu công nghiệp xanh, logistics và bất động sản tích hợp công nghệ đang trở thành tâm điểm.
Nhờ sự chuẩn bị bài bản về thể chế, cùng lợi thế địa chính trị trung lập, Việt Nam được kỳ vọng sẽ tiếp tục là điểm đến chiến lược của dòng vốn bất động sản quốc tế trong bối cảnh biến động toàn cầu hiện nay./.
