Tác động của các tuyến metro đã vận hành lên giá bất động sản Hà Nội

Hiện tại, Hà Nội có 2 tuyến metro đã đi vào hoạt động. Thứ nhất là tuyến metro số 2A, ga Cát Linh – ga Yên Nghĩa đi vào hoạt động từ tháng 11/2021, với tổng chiều dài 13km. Tuyến metro này có 12 nhà ga: Cát Linh, La Thành, Thái Hà, Láng, Thượng Đình, Vành Đai 3, Phùng Khoang, Văn Quán, Hà Đông, La Khê, Văn Khê, và Yên Nghĩa. Tuyến 2A có tần suất hoạt động là 8 tàu/giờ/chiều, có thể vận chuyển 960 người/tàu, với vận tốc di chuyển khai thác là 35 km/h và đạt tối đa là 80 km/h. Trong năm 2023, số lượng hành khách sử dụng trung bình khoảng 29.600 lượt/ ngày.  

Thứ hai phải kể đến tuyến metro số 3 (Giai đoạn 1), ga Nhổn – ga Hà Nội, đoạn trên cao từ Nhổn đến Cầu Giấy và ngược lại. Tuyến metro này được đưa vào khai thác từ đầu tháng 8/2024, với chiều dài là 8,5 km. Tuyến metro hiện tại có 12 nhà ga: Nhổn (S1), Minh Khai (S2), Phú Diễn (S3), Cầu Diễn (S4), Lê Đức Thọ (S5), Đại học Quốc Gia (S6), Chùa Hà (S7), Cầu Giấy (S8). Đoạn metro này có tần suất hoạt động 8 tàu/giờ/chiều, vận tải được 920 người/tàu, vận tốc di chuyển khai thác là 35 km/h và đạt tối đa 80 km/h. Trong giai đoạn khai trương (miễn phí vé), ghi nhận có khoảng 60.000 lượt khách/ngày lưu thông trên đoạn tàu này. Dự kiến lượt khách có thể sẽ giảm sau khi giai đoạn này kết thúc.  

Đến năm 2030, thành phố đặt mục tiêu hoàn thành 97 km tuyến metro, bao gồm Tuyến số 2, phần còn lại Tuyến số 3 và Tuyến số 5. Đến năm 2035, thành phố sẽ tiếp tục khai thác 301 km trên tổng 398 km đường sắt, chiếm 76% tổng chiều dài đường sắt, gồm các Tuyến số 1, số 2 kéo dài đi Sóc Sơn, số 2A kéo dài đến Xuân Mai, số 3 kéo dài đi Sơn Tây, số 4, 6, 7, 8 và tuyến kết nối các đô thị vệ tinh. Đến năm 2045, thành phố sẽ hoàn tất 200 km tuyến metro của các tuyến điều chỉnh và bổ sung theo Quy hoạch chung được phê duyệt. 

Tỷ lệ người dân sử dụng metro ở Hà Nội so sánh với khu vực 

Tỉ lệ hành khách sử dụng metro ở Hà Nội hiện nay thấp hơn đáng kể so với các thành phố lớn trong khu vực. Số liệu cho thấy tỷ lệ này chỉ đạt mức 1% dân số so với tỷ lệ ở Singapore, Bangkok và Kuala Lumpur lần lượt là 50%, 15% và 10%.  

Lý giải về điều này, Bà Nguyễn Thị Hồng Vân, Phó Giám đốc, Bộ phận Định giá và Tư vấn, Savills Hà Nội cho biết: “Hệ thống metro ở Hà Nội có tổng chiều dài còn hạn chế, chỉ mới đưa vào sử dụng 22 km. Con số này bằng 1/10 so với các thành phố khác khiến việc đi lại và kết nối giao thông cho người dân chưa được thuận tiện.  

Ngoài quy mô vận hành, thói quen di chuyển của người dân cũng là một yếu tố quan trọng. Người dân Việt Nam ưa chuộng sử dụng phương tiện cá nhân, đặc biệt là xe máy. Ở Việt Nam, metro mới được sử dụng trong 3 năm. Trong khi các nước trong khu vực đã có từ 20-30 năm, và tại các nước phát triển, con số này thậm chí lên đến 100 năm.” 

Bên cạnh đó, chính sách điều phối phương tiện giao thông cá nhân của cơ quan nhà nước trước đây chưa quyết liệt. Chủ trương hạn chế xe cá nhân để giảm ùn tắc, ô nhiễm tại các đô thị đã được đặt ra cách đây hơn 20 năm và nhiều lần được bàn thảo, nhưng chưa có giải pháp hiệu quả được thực hiện. 

Tương lai, chuyên gia Savills đánh giá có nhiều dấu hiệu tích cực cho sự phát triển của phương tiện giao thông công cộng này. Cụ thể, ngày 28/6/2024, Luật Thủ đô 2024 đã được Quốc hội thông qua tại Kỳ họp thứ 7. Trong đó, Hà Nội sẽ hạn chế phương tiện cá nhân vào trung tâm nhằm giảm thiểu tắc đường và phát thải thông qua việc áp dụng phí giảm ùn tắc giao thông.  

So sánh số liệu vận hành metro ở Hà Nội và các thành phố trong khu vực. Nguồn: Tổng hợp bởi Savills 

Đối tượng sử dụng metro hiện tại ở Việt Nam và các nước trong khu vực chủ yếu vẫn là đối tượng đi làm hoặc học sinh, sinh viên. Nhóm đối tượng này chiếm 90% tổng lượng khách lưu thông. Ở Hà Nội, khách metro gồm 47% người đi làm, 45% học sinh sinh viên và 8% còn lại sử dụng cho các mục đích khác. Ở Singapore, con số này là 50% người đi làm và 43% sinh viên. Ở Kuala Lumpur, nhóm hành khách chính gồm 36% người đi làm và 58% sinh viên. 

Độ tuổi sử dụng metro đa phần là người trẻ hoặc trung niên. Nhóm độ tuổi tham gia phương tiện công cộng ở Singapore gồm các nhóm tuổi 18-24, 25-34 và 35-44, chiếm lần lượt 35%, 40% và 12%. Ở Bangkok, các nhóm tuổi 21-30, 31-40 và 41-50, chiếm lần lượt 25%, 38% và 18% số hành khách đi tàu điện. Ở Kuala Lumpur, phần lớn thuộc các nhóm tuổi 21-30 và 31-40, chiếm lần lượt 53% và 37% số hành khách. 

Ảnh hưởng của các tuyến metro lên giá bất động sản  

Dữ liệu quá khứ cho thấy giá bán và giá cho thuê bất động sản xung quanh các nhà ga metro sẽ hưởng mức giá tốt hơn so với các vị trí khác.   

Tại Singapore, người dân sẵn lòng chấp nhận giá căn hộ trong phạm vi 400m với nhà ga tuyến Circle Line chênh khoảng 15% so với ngoài phạm vi trên khi tuyến này đi vào hoạt động năm 2012. Tại Kuala Lumpur, giá căn hộ trung bình (2017-2018) trong bán kính 800m so với các ga tàu cao hơn 30% so với mức bình quân toàn thành phố. Ở Bangkok, giá bất động sản gần các tuyến metro sẽ tăng thêm từ 7%-21% tùy theo khoảng cách đến nhà ga.  

Tại TP.HCM, giá căn hộ dọc theo tuyến metro liên tục gia tăng từ thời điểm mở bán với mức tăng trung bình từ 35%-70% tùy thuộc vào vị trí, cá biệt có dự án gấp đôi trong giai đoạn 2015-2023. Đơn cử, Savills ghi nhận căn hộ Masteri Thảo Điền nằm sát tuyến metro kết nối từ trung tâm đến TP Thủ Đức, mở bán từ cuối năm 2014, năm 2015 có giá từ 35-39 triệu đồng/m2 thì đến hiện nay (Q2/2024) đã đạt giá thứ cấp dao động từ 69-75 triệu đồng/m2. 

Tại Hà Nội, giá trung bình các căn hộ tại quận Cầu Giấy cho các phân khúc trong bán kính 500m so với các nha ga tuyến metro Cầu Giấy – Nhổn tăng trên 40% trong vòng 1 năm từ Q3/2023 so với Q3/2024. Chúng tôi cũng kiểm tra dữ liệu tăng giá ở các khu vực nằm xa tuyến metro này thì mức giá căn hộ tại thị trường do nguồn cung thiếu hụt cũng đẩy mức giá tăng bình quân khoảng 25%-35% tùy vị trí. Điều đó, cho thấy rằng lợi thế của nhà ga metro cũng đã tác động khiến cho giá bất động sản xung quanh tăng cao hơn 5%-15% so với mức tăng giá chung. 

Tác động của tuyến metro xét theo tầm nhìn vĩ mô 

Nhìn chung, bà Vân đánh giá: “Tuyến metro sẽ góp phần làm tăng giá trị của bất động sản dọc lộ trình của nó. Quan trọng hơn, hệ thống metro giúp nâng cao đáng kể đời sống xã hội của người dân Thủ đô. Phương tiện công cộng này không chỉ giúp giảm thiểu tai nạn giao thông, giảm ùn tắc giao thông, mà còn góp phần giảm thiểu ô nhiễm môi trường nhờ chạy bằng điện và tiết kiệm chi phí đi lại cho người dân.”  

Tàu điện được xem là phương tiện an toàn, so với các phương tiện cá nhân. Tại Mỹ, từ 2000-2009, tỷ lệ tử vong giao thông bằng tàu điện thấp hơn rất nhiều so với các phương tiện khác (tính trên 1 tỷ m di chuyển). Cụ thể, tàu điện là 0,24 người mất,  xe máy 213 người , ô tô 7 người và tàu thuyền 3 người. Ở Liên Minh Châu Âu, tỷ lệ tử vong đi tàu hỏa và tàu điện là 0,09, thấp hơn đáng kể so với xe buýt, ô tô và xe máy với lần lượt 0,2, 2,5 và 36 người mất/1 tỷ km di chuyển. 

Chi phí sử dụng tàu điện rất phải chăng, khi giá vé lượt ở Hà Nội là 8.000 đồng/ lượt, thấp hơn đáng kể so với giá đặt GrabBike và GrabCar (với lần lượt khoảng 12,000 và 26,000 cho 2km đầu, và lần lượt 4,300 và 10,000 và cho mỗi km tiếp theo). Giá vé tàu điện theo tháng ở Hà Nội chỉ 200,000 đồng, rẻ hơn so với 2,000,000/tháng tiền xăng xe và chi phí gửi ô tô, phù hợp với mức thu nhập trung bình của người lao động là 7,500,000 đồng của Việt Nam./.