Nghị định số 71/2024 đã quy định cụ thể trình tự và nội dung xác định giá đất theo bốn phương pháp gồm: so sánh, thu nhập, thặng dư và chiết trừ. Tuy nhiên, trên thực tế, công tác định giá đất vẫn gặp nhiều khó khăn do việc thu thập thông tin còn nhiều rào cản, trong khi thị trường bất động sản chưa thực sự minh bạch về số liệu giao dịch.
Để hiểu rõ hơn về các phương án định giá cũng như những tồn tại trong quá trình triển khai xác định giá đất hiện nay, Savills Việt Nam đã có cuộc trao đổi với bà Giang Đỗ – Giám đốc Bộ phận Tư vấn & Định giá, Savills Việt Nam.
Theo bà, vì sao dù đã có bốn phương pháp định giá đất nhưng việc triển khai thực tế vẫn gặp khó khăn, dẫn đến nhiều dự án bị đình trệ?
Bốn phương pháp định giá đất hiện nay – gồm phương pháp so sánh, thặng dư, thu nhập và chiết trừ – đều không phải là các khái niệm mới, mà đã được áp dụng từ lâu trong lĩnh vực thẩm định giá. Nguyên nhân dẫn đến việc nhiều dự án bị đình trệ không xuất phát từ sự thiếu hụt phương pháp, mà chủ yếu do một số nguyên nhân khác.
Trước hết, theo Điều 257 Luật Đất đai 2024, tại một số địa phương, bảng giá đất do UBND ban hành theo Luật Đất đai 2013 vẫn tiếp tục được áp dụng đến hết ngày 31/12/2025. Tuy nhiên, các bảng giá này không còn phản ánh chính xác giá trị thị trường, khiến nhiều địa phương lâm vào trạng thái chờ đợi để có thể áp dụng bảng giá đất mới – vốn được kỳ vọng sẽ sát hơn với thực tế và hỗ trợ việc phê duyệt dự án.
Bên cạnh đó, các phương pháp định giá gặp khó khăn lớn trong việc áp dụng do thiếu dữ liệu giao dịch minh bạch. Hiện nay, thông tin thị trường bất động sản chưa được công khai đầy đủ, dẫn đến khó khăn trong việc xác định tài sản so sánh (với phương pháp so sánh), cũng như ảnh hưởng đến độ chính xác của dữ liệu đầu vào trong các phương pháp khác.
Ngoài ra, hiện tượng đấu giá đất bị đẩy giá quá cao trong thời gian qua cũng góp phần làm nhiễu loạn dữ liệu, khiến quá trình thu thập và xử lý thông tin phục vụ định giá trở nên phức tạp hơn.
Nguyên tắc xác định giá đất theo giá thị trường cần được hiểu và áp dụng như thế nào, thưa bà?
Nguyên tắc thị trường trong định giá đất là yếu tố cốt lõi nhằm bảo đảm giá đất phản ánh đúng giá trị thực. Theo Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam (ban hành kèm theo Thông tư số 30/2024/TT-BTC), giá trị thị trường được định nghĩa là “khoản tiền ước tính để tài sản có thể được giao dịch tại thời điểm thẩm định giá, giữa người sẵn sàng mua và người sẵn sàng bán trong một giao dịch khách quan, độc lập, sau khi được tiếp thị đầy đủ và các bên tham gia có hiểu biết, thận trọng và không bị ép buộc”.
Từ định nghĩa này, có thể thấy giá trị thị trường đòi hỏi thông tin phải khách quan, đầy đủ và minh bạch. Do đó, để áp dụng đúng nguyên tắc này trong định giá đất, việc xây dựng hệ thống dữ liệu chính xác về giao dịch bất động sản, quy hoạch và diễn biến thị trường là điều tối quan trọng.
Dữ liệu minh bạch không chỉ giúp ngăn chặn tình trạng thao túng thị trường mà còn hạn chế ảnh hưởng từ các nhóm lợi ích. Đồng thời, việc dựa trên dữ liệu đáng tin cậy giúp phản ánh đầy đủ các yếu tố như hạ tầng, pháp lý, quy hoạch và xu hướng phát triển – đặc biệt quan trọng trong các phương pháp định giá dựa trên thu nhập hoặc thặng dư.
Trước ý kiến cho rằng nên áp dụng một mức giá đất chung cho các dự án và địa phương có điều kiện phát triển tương tự, quan điểm của bà là gì?
Tôi cho rằng việc áp dụng một mức giá đất đồng nhất là không khả thi và đi ngược lại nguyên tắc thị trường. Mỗi loại đất – từ đất ở, đất thương mại đến đất dịch vụ – có mục đích sử dụng và thời hạn khác nhau, ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi của người sử dụng đất cũng như giá trị của khu đất.
Ví dụ, đất ở thường có thời hạn lâu dài hơn so với đất thương mại, dịch vụ (thường là 50–70 năm), do đó giá trị đất ở có xu hướng cao hơn, ngay cả khi các yếu tố vị trí và hạ tầng tương đồng. Khoảng cách về giá càng lớn nếu xét đến điều kiện phát triển kinh tế – xã hội của từng địa phương.
Một mức giá đồng nhất sẽ làm mất đi sự phân hóa cần thiết giữa các khu vực, triệt tiêu yếu tố cạnh tranh và dẫn đến định giá sai lệch, từ đó làm méo mó thị trường bất động sản.
Giá bất động sản tại một số địa phương tăng nóng thời gian qua đã ảnh hưởng thế nào đến công tác định giá đất và cần có giải pháp gì để khắc phục?
Tình trạng tăng giá đột biến tại một số địa phương đã gây ra nhiều khó khăn cho công tác định giá đất. Kỳ vọng giá tăng lan tỏa sang các khu vực lân cận tạo ra áp lực lớn cho quá trình thẩm định, trong khi các giao dịch diễn ra trong “cơn sốt đất” thường không phản ánh đúng giá trị thực mà bị ảnh hưởng bởi yếu tố đầu cơ hoặc tâm lý đám đông.
Việc lấy những giao dịch không phản ánh giá trị thực làm cơ sở định giá tiềm ẩn nguy cơ định giá sai lệch, từ đó làm tăng chi phí đền bù giải phóng mặt bằng và ảnh hưởng đến hiệu quả đầu tư của dự án.
Để giải quyết vấn đề này, cần xây dựng một hệ thống dữ liệu đất đai đồng bộ, minh bạch và chính xác. Thông tin giao dịch bất động sản cần được cập nhật thường xuyên từ nhiều nguồn như hợp đồng công chứng, kê khai thuế, dữ liệu thị trường… và cần được xử lý để loại bỏ các giao dịch bất thường hoặc mang yếu tố đầu cơ.
Song song đó, việc công khai thông tin quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cũng rất quan trọng nhằm ngăn chặn tình trạng thổi giá theo tin đồn và hạn chế khả năng trục lợi từ những nhóm có lợi thế về thông tin.
Nếu được thực hiện đồng bộ và nghiêm túc, những giải pháp trên sẽ góp phần tạo dựng một thị trường bất động sản phát triển lành mạnh và bền vững, đồng thời hỗ trợ hiệu quả cho công tác định giá đất./.
